Danıştay’dan Önemli Karar: Kısa Dönemli Kiralamalar Her Zaman Ticari Faaliyet Sayılmayacak

Türkiye’de konutların turizm amaçlı kiralanması son yıllarda önemli ölçüde yaygınlaştı. Buna istinaden kanun koyucu kısa dönemli kiralamalara yönelik yasal düzenlemeleri ihdas etmiş ve konuyu hukuki altyapıya kavuşturmuştu.

İlerleyen süreçte bu faaliyetlerin vergisel niteliği tartışma konusu oldu. Bunun üzerine Gelir İdaresi Başkanlığı (“GİB”) 24 Ocak 2025 tarih ve 7877 sayılı Genel Yazı’yı (“Genel Yazı”) yayınladı.

GİB’in Genel Yazı’sı; konutların turizm amaçlı kısa süreli olarak kiraya verilmesinde devamlılık kastının ve bir organizasyonun varlığının bulunması nedeniyle bu faaliyetin “ticari faaliyet” teşkil ettiğini belirtti ve buradan elde edilen kazançların “ticari kazanç” hükümlerine göre vergilendirilmesini öngördü.

Bunun üzerine GİB “Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi” alarak konutlarını kiraya verenlere geriye dönük olarak ticari kazanç üzerinden vergi mükellefiyeti tesis ederek vergi ziyaı cezalı gelir vergisi ve KDV tarhiyatları yaptı.

Hakkında cezalı tarhiyat yapılan bir vergi mükellefi ise Genel Yazı’nın yürütmesinin durdurulması için Danıştay’da dava açtı. Danıştay 3. Dairesi de 27 Ekim 2025 tarihli ve 2025/2792 E. sayılı kararı ile Genel Yazı’nın ilgili kısımlarının yürütmesinin durulmasına karar verdi. Bu karar uyarınca:

• Faaliyetin ticari nitelikte olduğunun kabul edilmesi için kiralamanın ticari bir organizasyon dahilinde yapılması ve yemek, temizlik gibi birtakım hizmetleri de içermesi gerekmektedir; ve
• Gerçek kişilerin izin belgesi alarak konutlarını kısa dönemli kiraya vermeleri sonucunda elde ettikleri kazanç ise gayrimenkul sermaye iradı olduğundan, ticari kazanç kapsamında gelir vergisi ve KDV’ye tabi olmamalıdır.

Bu karara GİB tarafından itiraz edildi.

İtiraz üzerine Danıştay 3. Dairesi 08.04.2026 tarihli kararı ile Genel Yazı’da hukuka uygunluk bulunmadığı ve uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğmasına yol açabileceğinden hareketle yürütmenin durdurulması istemini kabul etti. Yürütmeyi durdurma kararının gerekçesi ise şu şekilde:

Konut kiralama faaliyetinden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı niteliğindedir. Yüz gün ve daha kısa süreli ve turizm amaçlı yapılan kiralamaların vergilendirilmesi, mükellefiyet tesisi ya da faaliyetin niteliğine ilişkin olarak ilgili mevzuatta herhangi bir özel hüküm bulunmamaktadır.

Konutların turizm amaçlı kiraya verilmesi faaliyetinin ticari nitelikte olduğunun kabul edilmesi, bu faaliyetten elde edilen gelirin ticari kazanç olarak değerlendirilebilmesi ve ilgililer adına mükellefiyet tesis edilebilmesi için kiralamanın otel, apart veya pansiyon işletmeciliği gibi ticari bir organizasyon dahilinde yapılması ve kahvaltı, yemek, ütü, günlük temizlik gibi birtakım hizmetleri de içermesi gerekir.

Hal böyleyken, ticari organizasyon dahilinde olmaksızın sadece daha fazla gelir elde etmek amacıyla taşınmazların günlük, haftalık veya aylık olarak kiraya verilmesi elde edilen kazancın gayrimenkul sermaye iradı niteliğini değiştirmez. Faaliyet ticari organizasyon dahilinde yapılmadığından konaklama vergisine tabi olmaz.

Konu hakkında tartışmalar sürerken, önümüzdeki dönemde, GİB’in bu karara karşı da itirazda bulunması bekleniyor.

(Konu hakkında detaylı bilgi için Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair 7464 sayılı Kanun” hakkında kaleme aldığımız duyuruya buradan; “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik” hakkında kaleme aldığımız duyuruya ise buradan erişebilirsiniz.)