SPK’dan GYF ve PGYF Portföylerine Dahil Edilebilecek Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerine İlişkin Yeni Karar

Sermaye Piyasası Kurulu (“SPK”), 29.04.2026 tarihli ve 28/815 sayılı kararı (“Karar”) ile gayrimenkul yatırım fonları (“GYF”) ve proje gayrimenkul yatırım fonlarının (“PGYF”) belirli şartları sağlayan kamu projelerine yatırım yapma usullerinde önemli bir esneklik sağlanmıştır. Karar uyarınca, kamu kurumlarının gerçekleştirdiği projelerde henüz kat irtifakı kurulmamış olsa dahi gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri üzerinden portföye alım yapılması mümkün hale gelmiştir.

III-52.3 sayılı Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği (“Tebliğ”) uyarınca, GYF ve PGYF’lerin gayrimenkul projelerine yatırım yapmaları belirli sınırlar dahilinde mümkündür:

• GYF’ler bakımından: Gayrimenkul projelerine yatırım yapılması kural olarak yasaktır. Ancak, GYF’lerin TOKİ, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketlerin yürüttüğü projelerden bağımsız bölüm satın alabilmesi bu yasağın istisnasını oluşturmaktadır.
• PGYF’ler bakımından: PGYF’ler, devam eden projelerden konut nitelikli bağımsız bölümlerin satın alarak portföyüne dahil edebilmektedir.

Ancak, her iki fon türü için de Tebliğ metninde yer alan “bağımsız bölüm” ifadesi, uygulamada kat irtifakı tesis edilmiş bir yapının varlığını gerektirmekteydi. Bu düzenleme henüz kat irtifakı kurulmamış projelere yatırım yapılması bakımından bir engel teşkil etmekteydi.

Karar ile; T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, TOKİ, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketlertarafından geliştirilen inşaat ruhsatı alınmış projeler, henüz kat irtifakı tesis edilmemiş olsa dahi imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile artık GYF ve PGYF portföylerine dahil edilebilecek.

Söz konusu düzenleme ile hem GYF hem PGYF’ler kamu bağlantılı projelere kat irtifakı tesis edilmesini beklemeksizin yatırım yapabilecek. Bununla birlikte, Tebliğ’de öngörülen diğer şartlar, özellikle projeye ilişkin inşaat ruhsatının alınmış olması gibi koşullar uygulanmaya devam edecek. Böylece, fonlara kamunun inşaat projelerine daha erken safhada yatırım imkânı tanınırken, özel sektör projeleri bakımından mevcut rejimde herhangi bir değişiklik yapılmamıştır.