Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde Önemli Değişiklikler Yapıldı

1 Temmuz 2026 tarih ve 33297 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik(“Yönetmelik”) ile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin çeşitli hükümlerinde değişiklik yapıldı. Düzenleme; yapı ruhsatı süreçleri, emsal hesabı, asansör zorunluluğu, mevcut yapılarda tadilat uygulamaları ve ofis kullanımındaki yapıların konuta dönüştürülmesine ilişkin önemli yenilikler içeriyor.

I. Asansör Zorunluluğuna İlişkin Kurallar Yeniden Düzenlendi

Asansör zorunluluğunun belirlenmesinde kat adedinin nasıl hesaplanacağına açıklık getirildi.

Buna göre, tek bağımsız bölümlü konutlar hariç olmak üzere bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti bulunan bodrum katlar kat sayısına dahil edilecek. Buna karşılık yalnızca teknik hacimlerden oluşan bodrum katlar kat hesabında dikkate alınmayacak.

Ayrıca;

• kat adedi üç olan yapılarda asansör yeri bırakılması, ve
• kat adedi dört ve üzeri olan yapılarda ise asansör yapılması

zorunlu hale getirildi. Asansör zorunluluğu bulunan yapılarda asansörün, bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti bulunan tüm katlara hizmet vermesi de zorunlu tutuldu.

II. Mevcut Müstakil Konutlarda Sonradan Asansör Yapılmasına İmkân Tanındı

Yönetmelik’e eklenen yeni hükümle, belirli şartların sağlanması halinde mevcut tek bağımsız bölümlü müstakil konutlara sonradan asansör veya erişilebilirlik platformu yapılabilmesine imkân getirildi. Bu uygulama için idarenin izni alınması ve gerekli teknik projelerin hazırlanması gerekiyor.

III. Emsal Hesabına İlişkin Düzenlemeler Genişletildi

Emsal hesabı dışında bırakılan alanların kapsamı genişletildi.

Bu kapsamda belirli şartları sağlayan;

• bahçede yer alan pergolalar,
• süs havuzları,
• giriş saçakları,
• bazı çatı ve ortak kullanım alanları

emsal hesabı dışında değerlendirilecek.

Değişiklik, özellikle mimari projelerin hazırlanması ve yapılaşma hesaplamaları bakımından uygulamaya açıklık getirmeyi amaçlıyor.

Yönetmelik’te ilk kez “süs havuzu” tanımına yer verildi. Buna göre süs havuzu; görsel ve estetik amaç taşıyan, yüzme amacıyla kullanılmayan ve mimari yapı ile bütünlük oluşturan havuz olarak tanımlandı. Bu tanım, emsal hesabına ilişkin yeni düzenlemelerle birlikte uygulama açısından önem taşıyor.

IV. Umumi Binalardaki Bazı Ortak Alanların Emsal Uygulaması Netleştirildi

Umumi binalarda ortak kullanıma açık ve ticari amaç taşımayan çocuk oyun ve bakım alanları, mescit ve müştemilatı, otoparklar ile belirli teras çatı alanlarının emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirileceği açıkça düzenlendi.

V. Belirli Ofis ve Büro Yapılarının Konuta Dönüştürülmesine İmkân Getirildi

Yönetmelik’e eklenen geçici madde ile uygulama imar planında konut kullanımına izin verilen alanlarda bulunan bazı ofis veya büro yapılarının konuta dönüştürülebilmesine imkân tanındı. Bu değişiklikten yararlanılabilmesi için parsel genelinde konut kullanım oranının %60’ı aşmaması ve kullanım amacı değişikliğine ilişkin tadilat ruhsatı sürecinin 1 Temmuz 2027 tarihine kadar sonuçlandırılması gerekiyor. Düzenleme, özellikle mevcut ofis stokunun konut kullanımına kazandırılmasını kolaylaştırmayı hedefliyor.

VI. Yeniden Ruhsat Düzenlenmesine İlişkin Esaslar Güncellendi

Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşasına başlanmış yapılarda yeniden ruhsat düzenlenmesi gerektiği hallerde; yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliğine ilişkin konularda yürürlükteki mevzuat hükümleri uygulanacak, diğer hususlarda ise yapının ilk ruhsat aldığı tarihte yürürlükte bulunan mevzuat esas alınacak. Buna karşılık, ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşasına başlanmamış yapılarda yeniden ruhsat işlemleri yürürlükteki plan ve mevzuat hükümlerine göre gerçekleştirilecek.

VII. Mevcut Yapılarda Esaslı Tadilatlara İlişkin Geçiş Düzenlemesi

1 Temmuz 2026 tarihinden önce yapı kullanma izni almış yapılarda gerçekleştirilecek esaslı tadilatlara ilişkin önemli bir geçiş hükmü getirildi. Buna göre; yapının belirli yapılaşma koşullarının korunması, taşıyıcı sistemin olumsuz etkilenmemesi ve yürürlükteki teknik gerekliliklerin sağlanması kaydıyla, esaslı tadilat işlemleri yapı ruhsatının düzenlendiği tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre sonuçlandırılabilecek.

Sonuç

Yönetmelik değişikliği yatırımcılar, proje geliştiriciler, müteahhitler, mimarlar ve taşınmaz sahipleri açısından doğrudan önem taşıyor. Bu nedenle devam eden projeler ile yeni ruhsat başvurularının güncel düzenlemeler çerçevesinde değerlendirilmesi faydalı olacak.