OSB Yönetmeliği’nde Önemli Değişiklikler

Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (“Değişiklik Yönetmeliği”) 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. Değişiklik Yönetmeliği; ön tahsisin devri, yatırım süreleri ve üst hakkı tesisi başta olmak üzere organize sanayi bölgelerindeki (“OSB”) yatırımcıları yakından ilgilendiriyor. Öne çıkan düzenlemeler aşağıdaki şekilde:

Tahsisli Şirketlerde Pay Devri

Değişiklik Yönetmeliği’nden önce; şirket paylarında Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı (“Bakanlık”) onayı alınmadan toplam %49’u aşan değişiklik yapılması halinde arsa tahsisinin iptali öngörülüyordu.

Bu yaptırım artık ön tahsisleri de kapsıyor. Bakanlık onayı alınmadan toplam %49’u aşan pay değişikliği yapılması halinde ön tahsis veya arsa tahsisi iptal edilecek. Bu hususa ön tahsis ve arsa tahsis sözleşmelerinde de yer verilecek.

Ön Tahsisin Devri

Değişiklik Yönetmeliği ile artık ön tahsisin de devri mümkün hale geldi. Ancak ön tahsisi devretmek amacıyla Bakanlık izni alınmadan şirket paylarının devredildiğinin tespit edilmesi halinde ön tahsis iptal edilecek. Ön tahsisin iptali veya iadesi halinde geri ödenecek bedelin hesaplanması ve ödenmesine ilişkin koşullar ön tahsis sözleşmesinde düzenlenecek.

Ayrıca ön tahsis, tüzel kişilik kazanmış OSB’lerin yer seçimi kesinleşmiş alanlarında kamulaştırma ve altyapı inşaatı tamamlanana kadar Bakanlık izniyle yapılabilecek.

Yatırım Süreleri ve Yeniden Tahsis

Değişiklik Yönetmeliği’nden önce; süre bitimi nedeniyle tahsisi iptal edilen parseller, Bakanlık onayı alınmadan yeniden tahsis edilemiyordu.

Artık tahsisi sürelerin bitmesi nedeniyle iptal edilen katılımcı, tahsis bedeli iade edilmeden önce aynı parselin kendisine yeniden tahsis edilmesini talep edebilecek. OSB’nin talebi uygun bulması ve Bakanlık onayının alınması halinde parsel, ilan yapılmadan aynı katılımcıya güncel bedel üzerinden yeniden tahsis edilebilecek.

Ayrıca süre uzatımı başvurusu Bakanlıkta incelenirken OSB tahsisi iptal etmiş olsa bile, Bakanlığın başvuruyu kabul etmesi ve hukuki veya fiilî bir engel bulunmaması halinde iptal işlemi hükümsüz sayılacak.

Üst Hakkı Tesisi

OSB mülkiyetindeki ön tahsisli veya tahsisli parsellerin belirlenen alanlarında, tahsis hakkı sahibinin bildirdiği ve OSB yönetim kurulunun onayladığı üçüncü kişiler lehine üst hakkı kurulabilecek. Bu hak bağımsız ve sürekli nitelikte olmayacak, devredilemeyecek ve süresi tahsis süresini aşamayacak.

Katılımcının mevcut yükümlülükleri ise devam edecek ve katılımcı, üst hakkı lehtarının mevzuata aykırı fiillerinden müteselsilen sorumlu olacak. Bununla birlikte, lehtarın aldığı inşaat ruhsatı ve izinler, katılımcının inşaat yükümlülükleri ve süreleri bakımından gerekli ruhsat ve izinlerin yerine geçecek.

Bedelsiz veya kısmen bedelsiz tahsis edilen sanayi parsellerinde, mülkiyet katılımcıya devredilmeden üst hakkı kurulamayacak. Katılımcının mülkiyetindeki sanayi parsellerinde de bağımsız ve sürekli nitelikte olmayan üst hakkı kurulabilecek.

Değişiklik Yönetmeliği ile getirilen diğer değişiklikler ise aşağıdaki şekilde:

• İş yeri açma ve çalışma ruhsatları artık çevrim içi sistem üzerinden elektronik olarak imzalanacak.
• Katılımcı ve kiracının tahsis aşamasında birlikte başvurması ve bunun tahsis sözleşmesinde belirtilmesi halinde, kiralama için tesisin geri alım şerhi bulunmayan tapusunun alınmasından itibaren en az bir yıl geçmiş olması şartı aranmayacak.
• İlan edilen parsele doğrudan sınırı bulunan parsellerde iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alarak üretime geçmiş katılımcılara tahsis başvurularında öncelik tanınabilmesi için ihale yapılması zorunlu hale geldi.

Değişiklik Yönetmeliği 6 Kasım 2026 tarihinde yürürlüğe girdi.