Ortaklığın Satış Yoluyla Giderilmesinde Mirasçılara Öncelik Tanıyan Yeni Düzenleme Yürürlüğe Girdi

31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine ilişkin açık artırma usulünde, miras yoluyla edinilmiş taşınmazları ilgilendiren önemli değişiklikler yapılmıştır. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde gerçekleştirilen bu düzenleme, özellikle izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davaları sonucunda ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilen miras konusu taşınmazlar bakımından uygulanacak açık artırma usulünü değiştirmektedir. Yeni düzenleme, 31 Temmuz 2026 tarihinden önce ilan edilmiş açık artırmalara uygulanmayacaktır.

Önceki uygulamada, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilen taşınmazlar, kural olarak herkesin katılımına açık, açık artırma yoluyla satılmakta ve bu kapsamda üçüncü kişiler de ihaleye katılarak taşınmazı edinebilmekteydi.

Yeni düzenleme ile birlikte, taşınmazın tüm maliklerinin mülkiyet hakkını miras yoluyla edinmiş olması ve taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında herhangi bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması şartıyla, ilk açık artırma yalnızca malik sıfatını taşıyan mirasçılar arasında yapılacaktır. İlk artırmada satışın gerçekleşmemesi hâlinde ise ikinci artırma genel hükümlere göre yapılacak ve üçüncü kişiler de ihaleye katılabilecektir. Mirasçılar arasında gerçekleştirilecek bu özel artırma usulü yalnızca ilk artırma bakımından uygulanacaktır.

İlk artırmada satışın gerçekleşebilmesi için en yüksek teklifin taşınmazın muhammen kıymetine, diğer bir ifadeyle belirlenen tahmini değerinin tamamını aşması gerekmektedir. Bu şartın sağlanamaması veya satışın başka bir nedenle tamamlanamaması hâlinde ikinci artırmada bu yeni usul uygulanmayacak, üçüncü kişiler de ihaleye katılabilecektir.

Ayrıca, ihale bedelini süresi içinde ödemeyen mirasçı paydaşın yatırdığı teminat iade edilmeyecek; satış giderleri düşüldükten sonra kalan tutar diğer paydaşlara payları oranında dağıtılacaktır. Ek olarak, ihale bedelini süresi içinde ödemeyen bu mirasçı paydaş teklif ettiği bedelin %5’i oranında idari para cezası ile de karşı karşıya kalacaktır.

Söz konusu düzenleme, mirasçılara taşınmazı öncelikle kendi aralarında edinme imkânı tanıyarak aile mülkiyetinin korunmasını amaçlamaktadır. Bununla birlikte, ilk artırmaya katılmayı planlayan mirasçı paydaşların ihale bedelini süresinde ödeyememeleri hâlinde teminatlarını kaybetme riski bulunduğundan, finansmanlarını ve ödeme planlarını önceden dikkatle değerlendirmeleri önem taşımaktadır.