Arsa Payı Karşılığı İnşaat Projelerinde Yükleniciden Taşınmaz Satın Alan Üçüncü Kişiler ile İlgili Önemli İçtihat Değişikliği

Yüklenicinin arsa malikine ait arsa üzerinde inşaat yapmayı, buna karşılık arsa malikinin de inşa edilecek bağımsız bölümlerin belirli bir kısmını yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri inşaat sektöründe yaygın olarak tercih edilmektedir. Bu sözleşme tipi uygulamada kat karşılığı inşaat (“KKİ”) sözleşmesi olarak bilinmektedir.

KKİ sözleşmesinin feshinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ise Yargıtay’ın yerleşik içtihadı arsa malikinin yükleniciye yapmış olduğu tapu devirlerinin avans niteliğinde olduğu yönündeydi. Dolayısıyla KKİ sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi hâlinde yüklenicinin projeden üçüncü kişilere yaptığı satışların hukuki dayanağı ortadan kalkmış oluyor, üçüncü kişinin satın aldığı taşınmaz tapuda yeniden arsa maliki adına tescil ediliyordu.

Ne var ki Yargıtay 6. Hukuk Dairesi yakın zamanda önüne gelen uyuşmazlıkta; KKİ projesinde yükleniciden taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin durumuyla alakalı içtihadında değişikliğe gitti.

Bu kapsamda Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu oluşan içtihat farklılığını ortadan kaldırmak adına 16/05/2025 tarihli ve E: 2024/1, K: 2025/2 sayılı kararını tesis etti.

Karara göre; yüklenicinin, KKİ sözleşmesi kapsamında arsa malikinden devraldığı arsa payını veya bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmasından veya taşınmaz üzerinde üçüncü kişi lehine teminat amaçlı ipotek tesis etmesinden sonraki süreçte KKİ sözleşmesinin geçersizliğinin tespit edilmesi veya KKİ sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedilmesi halinde; somut olaya göre tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak hareket ettiği tespit edilen üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı veya ipotek hakkı korunacak.

Ancak üçüncü kişilerin somut olayda iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmaz yine arsa sahibine dönebilecek. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü ise iddia eden tarafa (arsa malikine) ait. Örneğin arsa maliki; üçüncü kişi konumundaki alıcının, yapacağı küçük bir araştırmayla taşınmazın gerçek sahibini öğrenmesinin mümkün olduğunu, veya üçüncü kişinin yüklenici ile yakın akraba veya yakın ilişki içinde olduğunu, malın kısa sürelerde el değiştirdiğini veya düşük bedelle el değiştirdiğini ispat ederek üçüncü kişinin iyiniyetini çürütebilecek.

Arsa maliki KKİ sözleşmesini tapuya şerh etmek suretiyle de yükleniciden taşınmaz satın alan üçüncü kişinin iyiniyet iddialarını bertaraf edebilecek.

Yükleniciden taşınmaz satın alan tüketicileri yakından ilgilendiren bu karar uyarınca, arsa maliki ile yüklenici arasındaki KKİ sözleşmesi feshedilse bile üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının korunması mümkün hale geldi.

Kararın inşaat sektöründe büyük yankı uyandırması bekleniyor. Zira söz konusu içtihat değişikliği, tüm Yargıtay genel kurulları, daireleri ve mahkemeler açısından bağlayıcı.