Apartman ve Site Yönetimlerinde Önemli Değişiklikler

Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Torba Kanun”) 7 Mayıs 2026 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi Genel Kurulunda kabul edilerek yasalaştı. Torba Kanun özellikle apartman ve site yönetimleri ve aidat uygulamaları bakımından önemli değişiklikler getiriyor. Öne çıkan düzenlemeler aşağıdaki şekilde:

Aidat ve Avans Uygulamalarında Yeni Dönem

Torba Kanun öncesinde yöneticiler, ortak giderler için kat maliklerinden gerekli gördükleri miktarda avans toplayabiliyor ve ihtiyaç halinde ek avans talep edebiliyordu. Torba Kanun ile bu yetki sınırlandırıldı; yöneticiler artık yalnızca işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplayabilecek.

Önceki uygulamada işletme projesinin kat malikleri kurulunca kabul edilmemesi hâlinde işletme projesi yöneticiler tarafından hazırlanabiliyordu. Yeni düzenleme ile kat malikleri kurulunun işletme projesini en geç üç ay içinde onaylaması zorunlu hâle geldi. Bu süre boyunca yöneticiler yalnızca geçici işletme projesi hazırlayabilecek ve işletme projesinde kat maliklerinden talep edilecek avans tutarı açıkça gösterilecek. Özetle, aidat ve avans artışlarında keyfiyeti önlemek adına yöneticilerin inisiyatifi kısıtlanmış oldu.

Geçici İşletme Projelerine Yeniden Değerleme Oranı Tavanı

Geçici işletme projelerinde uygulanacak avans tutarlarına üst sınır getirildi. Buna göre geçici işletme projesinde belirlenecek avans tutarı, en fazla bir önceki yılın avans tutarının yeniden değerleme oranı kadar artırılması suretiyle hesaplanabilecek.

Mevcut bir işletme projesi bulunması hâlinde ise geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlükteki işletme projesi esas alınarak ve her yıl bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranını aşmayacak şekilde belirlenecek ve kat malikleri kurulunun onayına sunulacak. Böylece aidat ve avans tutarlarında kontrolsüz ve fahiş artışların önüne geçilmesi hedefleniyor.

Yönetim Planı Değişikliklerinde Karar Nisabı Düşürüldü

Torba Kanun ile toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için aranan çoğunluk şartı da değiştirildi. Mevcut düzenlemede yönetim planının değiştirilebilmesi için beşte dört çoğunluk aranırken, yeni düzenleme ile toplu yapı temsilciler kurulunun temsil ettiği bağımsız bölümlerin toplam sayısının üçte ikisinin oyu yeterli olacak. Geçici yönetime ilişkin yönetim planı hükümleri de bağımsız bölüm maliklerinin üçte iki çoğunluğu ile değiştirilebilecek. Değişiklik ile büyük sitelerde ve toplu yapılarda yönetim planı değişikliklerinin daha hızlı ve pratik şekilde hayata geçirilmesi amaçlanıyor.

Torba Kanun ile getirilen diğer değişiklikler ise aşağıdaki şekilde:

• Her ne vesileyle olursa olsun yetkili değerleme kuruluşlarınca hazırlanan gayrimenkul değerleme raporları, düzenlendiği tarihte elektronik ortamda doğrudan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bedelsiz olarak gönderilecek. Bu düzenleme ile taşınmaz devirlerinde gerçek satış bedellerinin daha etkin şekilde denetlenmesi ve vergi kayıplarının azaltılması amaçlanıyor.
• Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın 31 Aralık 2027 tarihine kadar ihale ilanı verilmiş sosyal konut projeleri ile konutla birlikte ihale edilen yapım işlerine ilişkin ihale kararları ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile yükleniciler arasında imzalanan sözleşmeler damga vergisinden istisna tutuldu.
• Etaplar hâlinde inşaata devam eden yapı kooperatifleri, planlanan tüm inşaat faaliyetleri tamamlanmadan tahsis edilen bağımsız bölümlerin tapu devrini gerçekleştiremeyecek.
• Yapı kullanma izin belgesine (iskân) sahip yapılarda, yapı sahibinin başvurusu üzerine periyodik yangın güvenliği denetimleri yapılabilecek. Tespit edilen eksikliklerin en geç altı ay içinde giderilmesi gerekecek.
• Yapı denetim kuruluşlarında görev yapan denetçilerin görev aldıkları yapılar ve görev süreleri elektronik sistem üzerinden takip edilecek. Dolayısıyla artık yapı ruhsatlarında denetçilerin isim ve imzalarına yer verilmeyecek.